大降50%！住建部出招

根據(jù)克而瑞最新統(tǒng)計，2024年前兩個月，百強房企的銷售額同比下跌48.8%！

這是一個比較夸張的下滑。

如果按此態(tài)勢，今年的銷售額將在去年的基礎(chǔ)上，再次腰斬。全年新房銷售額或?qū)⑾碌?萬億左右，不足2021年18萬億的零頭。這勢必會給國民經(jīng)濟帶來新的沖擊。

2月29日，根據(jù)國務(wù)院專題會議部署，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作視頻調(diào)度會議，要求3月15日前地級及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機制。

保融資、保交付，成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場下滑的先決條件。

2月27日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知，要求各地科學(xué)編制2024年、2025年住房發(fā)展年度計劃，防止市場大起大落。

短期來看，防止大落的安排更為急迫。如何防止房地產(chǎn)市場自由落體，成為當務(wù)之急。

目前，各地土拍、開工和新房批售規(guī)模都在腰斬的情況下，新房銷售量還是出現(xiàn)了大幅下滑，顯然不僅是供應(yīng)端的問題了。

房價快速下滑，經(jīng)濟和就業(yè)持續(xù)低迷，收入預(yù)期下降，導(dǎo)致剛需和改善型購房衰竭，這才是根本因素。

所以，當前的政策亟需在需求端發(fā)力，出大招。

1

新房銷售再降50%

從權(quán)益銷售額來看，前2個月百強房企超百億的房企只有7家，同比下降普遍在50%左右。

其中，保利下降45%，萬科下降41%，中海下降54%，華潤下降53%，都是非常嚴峻的形勢。

數(shù)據(jù)來源：克而瑞

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2月份百強房企僅實現(xiàn)銷售操盤金額1858億元，環(huán)比降低21%，同比降低60%。

累計業(yè)績來看，百強房企1-2月實現(xiàn)銷售操盤金額4209億元，同比近乎“腰斬”，達到48.8%。

前2個月，百強房企累計操盤金額超百億的房企只有12家，而2023年同期有20家，2022年同期為25家。

新房市場的再次下滑，讓人很揪心。

2

今年沒有小陽春

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2月份重點30城成交同比降幅超7成。與2023年春節(jié)月1月相比，跌幅達到55%。

其中，一線城市新房成交量下滑明顯，北京降幅約八成，上海降幅約為九成。二線城市成交情況分化。三線城市成交量同比降幅接近腰斬。

房地產(chǎn)專家、北師大教授董藩提出，現(xiàn)有的救市措施力度不夠，救市方案不完善，國家要釋放明確救市信號，要通過國家文件，重新確認房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位，全面取消一線城市的限購、限貸、限售、限價等各種限制政策。

董藩不止一次表示，北上廣深首套置業(yè)的首付應(yīng)盡快調(diào)整為20%，二套可以25%或30%。越是北上廣深等房價高的地方，首付越應(yīng)該降低，貸款的期限也應(yīng)該適當延長。

它們承擔著帶頭恢復(fù)市場、重建信心的重任。政策不能以限制交易為目的，更不能亂折騰。

據(jù)英國《金融時報》網(wǎng)站2月25日報道，數(shù)據(jù)分析結(jié)果顯示，全球房價廣泛下跌的情況已基本消退，十年來最嚴重的房地產(chǎn)低迷局面已經(jīng)到了一個拐點。大多數(shù)國家的房價下跌已經(jīng)觸底。

顯然，目前中國樓市形勢仍然非常嚴峻。盡管地方政策不斷優(yōu)化、釋放利好，一線及部分強二線核心城市“四限”松綁，但成交并未有明顯好轉(zhuǎn)。

預(yù)計3月新房銷售繼續(xù)下降，樓市難現(xiàn)“小陽春”。

3

深圳未回榮枯線

目前來看，深圳是四大一線城市中唯一的二手房成交快速恢復(fù)的城市。

根據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，節(jié)后首周深圳二手成交量快速恢復(fù)，接近去年3月小陽春水平。

在限購寬松及降息兩大政策助力下，上周（2.19-2.25）二手住宅成交量比2023年春節(jié)后首周上漲63%。門店二手帶看量同比上漲3成。

但是從絕對值來看，第8周成交量仍大幅低于榮枯線（最右側(cè)灰柱），不宜太樂觀。

數(shù)據(jù)來源：老楊聊地產(chǎn)

去年底，深圳二手房掛牌量一度接近6萬套，創(chuàng)下有史以來新高。截至2月19日，深圳在售二手房源量為49680套，少了1萬多套。此前市場上常見的恐慌式賣房現(xiàn)象，明顯減少。

新房市場方面，個別優(yōu)質(zhì)樓盤顯著回暖，但深圳開發(fā)商降價較為普遍，當前房地產(chǎn)市場形勢不容樂觀。2024年2月新房成交只有811套，創(chuàng)2018年以來的新低。某項目因6折賣房，售價從4萬元每平降到了2萬多，被廣泛投訴，并威脅斷供停貸。

從去年底的北京、上海、杭州等城市的政策效果來看，都是在重大政策松綁后，出現(xiàn)短暫的成交抬頭，半個月至1個月左右的周期，然后再次步入量價齊跌的通道。

深圳二手房恢復(fù)能夠持續(xù)多久，仍待觀察。經(jīng)濟基本面沒有扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇依然道路漫長。

4

土拍市場低迷

2月份，北京土拍5宗地塊中，2宗地塊觸及15%封頂線。此次封頂成交的地塊為海淀中關(guān)村翠湖科技園地塊和大興西紅門地塊，其余地塊均零溢價或低溢價成交。

廣州2024年土拍首秀全軍覆沒，造成了廣州樓市尷尬開局。

1月9號，廣州掛牌了天河和白云各一宗涉宅用地，起拍總價約58億元， 2宗地塊都因為沒有競買人而慘遭流拍。在沒有國央企和城投兜底的情況下，即使是相對中心的地塊也沒企業(yè)買。 

廣州2023年實際推出65宗住宅地塊，其中有44宗成功出讓，成交率只有67%。

2024年目前發(fā)布的供地計劃，中心四區(qū)僅供地14宗；非中心區(qū)占比85%。在目前的市場環(huán)境下，估計最終行情也很不樂觀。

目前僅杭州2024年首批集中出讓較為熱鬧。本次土拍取消了土地限價，在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動下， 7宗地塊整體溢價率達到19.1%，民企拿地金額占比接近七成。

5

萬科開始資產(chǎn)處置

根據(jù)數(shù)據(jù)，萬科1~2月累計銷售額為334.5億元,同比2023年同期下降41%，同比2021年同期下降70%。銷售情況并不理想。

近期的市場消息，萬科正在與某些貸款機構(gòu)進行談判，以延長其非標準債務(wù)的近期限。

萬科還于1月30日將其持有的深圳高新投6.16%的股權(quán)，出售深投控。

同時，萬科以23億賣了自己最賺錢的上海七寶商場剩余50%股權(quán)后，正計劃出售其租賃公寓子公司Port Apartment的部分股權(quán)。

根據(jù)萬科財報，七寶萬科廣場也是萬科目前商業(yè)體系中最賺錢的項目。2020年、2022年、2023年，七寶萬科廣場的營業(yè)收入，均位列萬科商業(yè)項目第一位。

萬科至今未發(fā)生過境內(nèi)外公開市場的債券違約，但去年連續(xù)遭遇國際評級機構(gòu)調(diào)降評級，引發(fā)震動。

萬科太需要一個小陽春，所有的房企都需要小陽春。

6

香港撤銷高額印花稅

2月28日，香港財政司決定即日起撤銷所有住宅物業(yè)需求管理措施，即所有住宅物業(yè)交易無須再繳付額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（ NRSD）。

香港房價環(huán)比連續(xù)9個月下跌，創(chuàng)最長下跌記錄。目前香港房價已經(jīng)跌回7年前，累計跌幅20%以上，跟國內(nèi)一二線城市一樣嚴重。

去年，香港多塊土地流拍，對政府對房地產(chǎn)運作產(chǎn)生了一定影響。香港政府運作也非常依賴土地財政。

香港樓市“辣招”從2010年樓市過熱開始實施，至今超過10年。

這次撤“辣招”很徹底，香港人買房因此降低了稅費約80%，內(nèi)地客戶總體上大幅降低了稅費，這對刺激剛需購房，刺激投資型購房都會有顯著提振。

內(nèi)地一些投資群體已經(jīng)組織客戶去香港看房，香港中介反饋看房量和簽約率都有明顯回升，房價和租金都應(yīng)聲反彈。銷售量的回升，對穩(wěn)定香港房地產(chǎn)市場，土地市場將會帶來顯著的幫助。

香港突發(fā)大招，也給內(nèi)地四大一線城市帶來倒逼壓力。畢竟他們的房價下跌程度、銷量下滑態(tài)勢、開發(fā)商爆雷、項目停工風險，都遠遠大于香港。如果大力度政策遲遲不出，很可能帶來房地產(chǎn)市場的硬著陸，甚至兩年后的暴力反彈。

7

協(xié)調(diào)機制落地

2月29日，根據(jù)國務(wù)院專題會議部署，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合召開城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作視頻調(diào)度會議，要求3月15日前地級及以上城市要建立融資協(xié)調(diào)機制。

既要高質(zhì)量完成“白名單”推送，又要高效率協(xié)調(diào)解決項目的難點問題。要嚴格按照標準做好項目篩選，經(jīng)金融機構(gòu)確認后形成第一批合格項目名單。

金融機構(gòu)及時反饋項目存在的問題，城市融資協(xié)調(diào)機制要第一時間統(tǒng)籌解決，待項目符合條件后再次向金融機構(gòu)推送，共同推動融資盡快落地。

各省融資協(xié)調(diào)機制要對城市推送項目進行監(jiān)督指導(dǎo)，督促城市及時將不合格項目移出“白名單”。

截至2月26日，廣州市首批推送項目已有9個獲得融資，累計金額8.68億元。月初廣州市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)工作小組辦公室公布了首批47個“白名單”項目。

截至2月27日，河南省銀行機構(gòu)已對協(xié)調(diào)機制推送的項目授信67.1億元，發(fā)放融資26.79億元。 

目前來看，無論是供應(yīng)端還是需求端，房地產(chǎn)市場的救市措施都應(yīng)該大力度加強。