保障性租賃住房REITs試點項目落地按下“加速鍵”

市場消息顯示，深圳市人才安居集團項目近日已報送國家發(fā)改委，成為全國首單正式申報的保障性租賃住房REITs項目。據(jù)相關業(yè)內(nèi)人士透露，北京、上海、重慶等多地已有保障性租賃住房REITs試點項目正在推進中，預計未來將有更多保障性租賃住房REITs項目涌現(xiàn)出來，監(jiān)管部門也將在試點過程中不斷加快審核標準化流程和完善相關配套政策，推進保障性租賃住房REITs市場建設，樹立保障性租賃住房體系發(fā)展新樣板。

2022年第一次集中供地，長沙土地市場出現(xiàn)回暖跡象。據(jù)悉，為了提高開發(fā)商拿地意愿，長沙此次對土地的出讓條件進行了包括調(diào)低出讓地塊商業(yè)比例、放開銷售限價等在內(nèi)的多方面調(diào)整。實際上，在本輪集中供地中，長沙這樣“讓利”行為并不是個例。據(jù)了解，多城土拍都在給開發(fā)商讓利。除長沙外，在已完成首輪供地的北京、青島、福州、合肥、廈門、重慶、武漢和南京8個城市中，部分城市也通過多種方式進行了優(yōu)化和調(diào)整。例如，北京擴大了部分項目的利潤空間；南京將保證金比例下調(diào)至起始總價的20%；合肥降低了保障性住房配建比例、減少了捆綁配建地塊的數(shù)量；重慶在地塊付款限期方面較之前延長了6個月。在未完成首輪供地的城市中，根據(jù)供地公告，廣州取消了對房企要求較高“三限地”，深圳則是提高了部分地塊的銷售限價。

【1】植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長連平近日表示，2021年對中國房地產(chǎn)市場而言是困難的一年，全年房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)多年新低。而展望2022年，預計可能呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資增速可能先走負后轉(zhuǎn)正，波動中小幅下降。連平認為，與2021年房地產(chǎn)投資先揚后抑相反，2022年房地產(chǎn)投資在前期將延續(xù)低迷態(tài)勢，但在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地產(chǎn)市場景氣度有望逐步企穩(wěn)回升，房屋新開工或于三季度觸底反彈，全年房地產(chǎn)投資增速小幅放緩至3.5%。

【2】中信證券研報顯示，2021年地產(chǎn)樣本企業(yè)盈利能力大幅下降。企業(yè)銷售不佳，投資心態(tài)更是十分謹慎。房企從被迫去杠桿到主動去杠桿，行業(yè)在持續(xù)收縮中迎來一連串信用風險事件，行業(yè)競爭格局發(fā)生顯著變化。過去六個月補充土地的多少，是驗證企業(yè)融資渠道是否暢通，未來市占率是否可能提升的關鍵因素。看好政策偏寬背景之下，地產(chǎn)藍籌企業(yè)可持續(xù)的投資機會。

【1】近日，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會發(fā)布《關于減免市場租房補貼領取家庭租房傭金的倡議書》，聯(lián)合鏈家、我愛我家、麥田、中原、21世紀不動產(chǎn)、金色時光、興商、金城阜業(yè)等會員單位，共同向北京全市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)發(fā)出減免市場租房補貼領取家庭租房傭金的倡議。據(jù)悉，對于經(jīng)住房保障管理部門審核認定，取得市場租房補貼資格的家庭，通過倡議響應機構(gòu)新承租住房的，憑“北京市市場租房補貼發(fā)放通知單”等證明可減免租房傭金。

【2】面對樓市持續(xù)低迷，今年3月份以來鄭州多次紓困。如今各項利好政策已施行一月有余，從市場效果來看有喜有憂。新房方面，相比2月份成交量有所回升，但整體延續(xù)去年下半年市場表現(xiàn)，未現(xiàn)“小陽春”景象；二手房方面，市場有一定回暖，呈現(xiàn)出量價齊升走勢。根據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，3月份鄭州新房成交量9680套，環(huán)比2月增加53.07%，同比去年下降59.95%，不及去年四季度平均水平；且進入4月，成交量有下降趨勢。二手房方面，成交5273套，比2月份增加57%，較去年同期上漲22.51%。

【1】據(jù)統(tǒng)計，截至2022年4月12日，在銷售額排名前50的房企中，已有31家房企發(fā)布去年財報，其中29家房企的毛利率出現(xiàn)下滑，占比超九成。在已披露年報的TOP10房企中，中海地產(chǎn)、萬科的毛利率下降幅度均超過6個百分點，碧桂園、綠城毛利率跌破20%。曾經(jīng)在土地市場表現(xiàn)較為激進的房企，毛利率下滑也較為明顯。2021年中國金茂、中梁控股、正榮地產(chǎn)、祥生控股的毛利率分別下降至18.6%、17%、14.6%和10.5%。此外，受降價銷售和計提減值等因素影響，富力地產(chǎn)的毛利率已經(jīng)跌至6.4%的個位數(shù)。值得注意的是，多數(shù)房企將毛利率筑底回升的時間期待為2023年，為了使得毛利率盡快得到修復，大部分房企對拿地準則進行調(diào)整，比如更加注重投資回報率、與利潤率掛鉤等指標。

【2】3月中旬以來，房地產(chǎn)板塊個股出現(xiàn)一輪強勢上漲行情，部分房企股東借股價高位紛紛拋出減持計劃。4月13日，中交地產(chǎn)發(fā)布大股東減持股份預披露公告稱，重慶渝富資本運營集團有限公司持有公司股份6233.89萬股（占公司總股本比例8.96%），本次計劃減持公司股份不超過2086.3萬股，占公司總股本比例3%。事實上，除中交地產(chǎn)股東外，包括棲霞建設、招商蛇口、華遠地產(chǎn)等在內(nèi)的上市房企股東亦在減持。據(jù)不完全統(tǒng)計，自3月16日以來，A股上市房企中已有7家披露股東減持計劃，披露減持進展的公司家數(shù)達15家。

【3】隨著物業(yè)管理規(guī)模的擴大和服務的多元化，物企經(jīng)營業(yè)績持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，多家物企表現(xiàn)亮眼，營業(yè)收入實現(xiàn)跨越式增長。數(shù)據(jù)顯示，2021年共有7家物企營收突破100億元，分別是碧桂園服務、萬物云、雅生活服務、綠城服務、保利物業(yè)、招商積余和龍湖智創(chuàng)生活。5家物企營收規(guī)模超過50億元，分別為華潤萬象生活、世茂服務、融創(chuàng)服務、中海物業(yè)、金科服務，而物企在20-50億元營收之間的分布最均衡。

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